قیمت دولتی مسکن ملی نصف قیمت بازار! - مرد کوچک

جهت دریافت خدمات پتینه کار با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

تکرار اشتباه دولت در قیمت گذاری دستوری برای دومین طرح خانه سازی دولتی، منتفعان اصلی از اجرای این طرح را تغییر داد. به گزارش دنیای اقتصاد، برنامه اقدام ملی مسکن، به عنوان طرح ملی دولت برای تامین مسکن اقشار میان درآمدی جامعه در دولت دوازدهم کلید خورد. در قالب این طرح، دولت متعهد شد تا ساخت یک میلیون واحد مسکونی را در نقاط مختلف کشور توسط انبوه سازان تسهیل گری کند.

یکی از اهداف این طرح حمایت از توسعه گران (سازندگان) و تشویق انبوه سازان برای رونق بخشی به ساخت مسکن است. هرچند بنا بود این طرح به شکلی متفاوت از طرح مسکن مهر (نخستین طرح عظیم خانه سازی دولتی) اجرایی گردد اما به نظر می رسد تاکتیک اشتباه در قیمت گذاری دستوری از سوی دولت برای ساخت توسط انبوه سازان، منجر به شکل گیری بازار سیاه قیمت گذاری ناشی از گسل قیمتی میان قیمت دستوری پیش بینی شده برای ساخت هر مترمربع مسکن ملی با قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در بازار به نفع سودجوها خواهد شد.

مطابق آنچه از سوی مقامات دولتی اعلام شده، قیمت معین شده برای ساخت مسکن دولتی (واحدهای پیش بینی شده در طرح اقدام ملی) در سه مقطع زمانی مختلف بدون توجه به تغییرات معنادار هزینه های ساخت وساز در یک سطح معین شده است، به طوری که قیمت اعلامی برای ساخت مسکن دولتی توسط انبوه سازان طرف قرارداد با دولت در سال 98 مترمربعی 3میلیون تومان معین شد.

پس از گذشت یک سال و با وجود تغییرات معنادار قیمت ها در بازار مسکن از یک سو و افزایش قابل توجه هزینه های ساخت وساز از سوی دیگر، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن ملی با انبوه سازان طرف قرارداد این طرح معادل 3میلیون تومان تعیین شد. نکته جالب آنکه اکنون در انتهای سال99 نیز مجددا هزینه ساخت هر مترمربع مسکن ملی را همین قیمت مطرح نمود. این در حالی است که بعضی پروژه های مسکن ملی به تازگی استارت خورده و مطابق با آمار رسمی، از ابتدای سال تا به امروز میانگین قیمت مصالح ساختمانی نسبت به سال گذشته، بیش از دو برابر شده است. از این رو این سوال ایجاد می گردد که چگونه در هر سه مقطع زمانی بدون توجه به تغییرات هزینه های ساخت وساز، قیمت دستوری برای انعقاد قرارداد با انبوه سازان همان قیمت اولیه است؟

نکته مهم آن که قیمت ساخت واحدهای مسکن ملی مدنظر انبوه سازان آماده به کار در هر مترمربع تفاوت معناداری با قیمت دستوری پیش بینی شده برای هزینه های ساخت وساز دارد.

مطابق با چک لیست ارائه شده از سوی این انبوه سازان، در حال حاضر هزینه ساخت برای هر مترمربع زیربنای ناخالص بدون هزینه های حاشیه ای حدود 3میلیون و 300هزار تومان و برای زیربنای خالص بدون هزینه های حاشیه ای، مترمربعی 3میلیون و 600هزار تومان برآورد می گردد.

به طور طبیعی و مطابق با محاسبات اجرا شده، هزینه ساخت برای زیربنای خالص با هزینه های حاشیه ای به مترمربعی 4میلیون تومان می رسد و اگر سازندگان با لحاظ عایدی 25درصدی هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی را محاسبه نمایند این رقم به حدود 5میلیون تومان خواهد رسید.

این گسل قیمتی میان پیش بینی انبوه سازان و رقم پیش بینی شده از سوی دولت در مقایسه با قیمت ساخت واحدهای مسکونی در بازار شدیدتر می گردد. برخلاف معین یک سطح واحد قیمتی برای هزینه ساخت وساز در طرح مسکن ملی، آنالیز فرایند قیمتی هزینه های ساخت وسازهای از سال 97 تا به امروز با استناد به آمار رسمی قابل توجه است.

آنالیز ها نشان می دهد هزینه ساخت وساز واحدهای مسکونی در محدوده مناطق 22گانه شهر در سال 97 به طور میانگین حدود 2میلیون و 700هزار تومان بود، این هزینه در سرانجام سال گذشته به حدود 4میلیون و 600هزار تومان رسیده و نهایتا به دنبال رشد قابل توجه تورم عمومی، در تابستان امسال هزینه ساخت هرمترمربع واحد مسکونی حدودا 5میلیون و 500هزار تومان معین شد.

آمارهای رسمی حاکی از آن است که با توجه به ادامه رشد قیمت نهاده های ساختمانی، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در پاییز امسال (بدون احتساب هزینه زمین) به حدود 7میلیون و 500هزار تومان در شهر تهران رسید.

بنابراین مقایسه این ارقام هزینه ای برای ساخت وسازهای مسکونی در شهر تهران و ارقام مدنظر دولت در پروژه اقدام ملی نشان دهنده یک گسل عظیم قیمتی در خانه سازی دولتی است. به این معنا که در حال حاضر قیمت مدنظر دولت یعنی مترمربعی 3میلیون تومان، معادل قیمت ساخت مسکن در سال 97 در بازار آزاد ساخت وسازهای مسکونی است. به این ترتیب قیمت دستوری پیش بینی شده از سوی دولت، حدود 40درصد کمتر از قیمت مدنظر انبوه سازان و بیش از 57درصد کمتر از قیمت بازار آزاد در شرایط کنونی است. نکته ای که علاوه بر انحراف پروژه در تامین مسکن اقشار میان درآمد می تواند یک بازار سیاه به نفع سودجویان بازار مسکن شکل دهد.

جالب آن که این اشتباه در قیمت گذاری دستوری پیش از این هم در نخستین طرح عظیم خانه سازی دولتی یعنی طرح مسکن مهر اجرا شده بود و اکنون در این طرح نیز تکرار شده است.

در زمان طراحی و اجرای طرح مسکن مهر، قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در این طرح معادل 300 هزار تومان معین شد اما جالب آنکه این قیمت دست کم سه بار طی این سال ها افزایش پیدا کرد تا پروژه ها امکان تکمیل پیدا کردند. به گونه ای که پروژه های باقی مانده و در حال ساخت مسکن مهر با قیمت بیش از یک میلیون و 500هزار تومان در هر مترمربع در حال احداث و تکمیل هستند.

اکنون این سوال پیش می آید که اختلاف قیمت دستوری با قیمت واقعی ساخت چگونه بازار سیاه ایجاد می نماید؟ در پاسخ به این سوال با توجه به تجربه طرح مسکن مهر، این احتمال وجود دارد تحت تاثیر اختلاف قیمت دستوری با قیمت واقعی، خرید و فروش پروژه ها با قیمت بالاتر از قیمت دولتی (دریافت بالاسری) انجام گردد. این فرایند باعث طولانی تر فرآیند ساخت وساز و متورم شدن هزینه های پروژه خواهد شد. در چنین شرایطی امتیاز خانه های دولتی بین افراد واجد شرایط و سودجوها خرید و فروش خواهد شد؛ اتفاقی در جریان اجرای پروژه مسکن مهر نیز رخ داد.

در صورتی که چنین بازاری برای خرید و فروش امتیاز خانه های دولتی شکل بگیرد، برندگان این بازار فقط سودجوها هستند که روی موج حاصل از چندقیمتی بودن بازار سفته بازی می نمایند.

در مقابل، هر چهار ضلع مجری و منتفعان اولیه این طرح یعنی دولت، شبکه بانکی، سازنده و فاقدین مسکن بازنده خواهند شد. دولت از بابت عدم تحقق هدف اصلی یعنی خانه دار شدن اقشار میان درآمد، بانک ها به دلیل پرداخت تسهیلات به نیت تامین مسکن ارزان، سازنده ها به دلیل تحمیل قیمت دستوری پایین برای ساخت و نهایتا فاقدین مسکن بابت تحریک به فروش امتیاز خانه و تعویق در تحویل واحدهای مسکونی، همگی بازندگان این نوع تاکتیک قیمت گذاری دستوری هستند. بعضی از کارشناسان بازار مسکن معتقدند در چنین شرایطی سودجوها که روی موج چندقیمتی شدن هزینه های ساخت وساز سفته بازی می نمایند در حکم ستون پنجم مسکن دولتی هستند که به راحتی از آشفته بازار شکل گرفته، سود می نمایند.

کارشناسان پیشنهاد می دهند برای آن که طرح مسکن ملی به سرنوشت پروژه مسکن مهر بابت طولانی شدن فرآیند تکمیل و تعویق در تحویل واحدهای مسکونی به متقاضیان دچار نشده و همچنین، چند بار مشمول تعدیل قیمت نگردد بهتر است متولی طرح اجازه دهد دست کم قیمت ساخت تا سطح آنچه انبوه سازان می خواهند واقعی گردد.

از نگاه کارشناسان این تعدیل قیمتی در ابتدای اجرای این پروژه دو نتیجه مهم را در پی دارد: اول آن که انگیزه سفته بازی در زمان اجرای پروژه کاهش پیدا می نماید، دوم آنکه انگیزه در میان انبوه سازان طرف قرارداد ایجاد می نماید تا سرعت کار را افزایش دهند و پروژه های پیش بینی شده را به موقع و در زمان مقرر به اتمام برسانند در نتیجه متقاضیان واقعی به جای فروش امتیاز خود ناشی از ناتعیین بودن زمان تحویل پروژه، انگیزه برای ماندگار شدن در طرح پیدا خواهند کرد.

منبع: دنیای اقتصاد

اخبار مرتبط با مسکن را در صفحه اختصاصی مسکن خبرنگاران بخوانید.